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3、利回りのこと

マンション投資を行う際に知っておきたい、新築と中古の違いについてまとめています。

中古マンション・新築マンションの投資における違いとは

マンション投資で、よく問題となるのが、新築にするか中古にするか。この選択はマンション投資の収益性をあらわす利回りに直結しますから、中古と新築の違いはきちんとおさえる必要があります。
利回りは、次のように算出されます。

  • 実質利回り=(年間家賃収入-諸経費)/物件価格×100
    ※諸経費・・・メンテナンス費、管理費など

この式をみるとわかるように、物件価格が安く、家賃が高ければ高いほど、投資利回りも高くなります。

したがって、一見すると中古のほうが新築よりも利回りが高くなります。中古の投資マンションは、新築の投資マンションに比べて安く買えますが、貸し出す家賃が大きく安くなるわけではないからです。

ビックリマーク

現状では、東京都内の中古マンション投資は物件価格が1,000万円~2,000万円で利回りは4.5%~6%。新築マンション投資は物件価格が2、500万円~3,500万円で利回りは約3%といわれています。

このように投資利回りの面でいうと、中古のほうが、投資商品としては魅力的なわけですが、その裏返しのリスクにも注意しなくてはなりません。

中古のリスクとしては、新築よりも入居者がつきにくい、つまり空室リスクが高くなるという点があげられます。

また当然ながら、新築よりもメンテナンス費がかさむことが見込まれます。さらに中古の投資マンションは年数が経過しているわけですから、それだけ利用可能年数も短くなり、その分家賃収入が得られる期間も短くなります。

利回りだけに注目して、中古へのマンション投資を判断するのはとても危険だということをくれぐれもお忘れなく。

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